Gdzie czynsze spadają w Polsce?

Po dwóch latach nieprzerwanych wzrostów, rynek najmu w Polsce na początku 2025 roku zaczyna się stabilizować. W wybranych miastach czynsze przestały rosnąć, a w niektórych nawet spadły. Najemcy odzyskują siłę negocjacyjną, a właściciele mieszkań dostosowują się do nowych warunków.

1. Od boomu do wyhamowania

Wzrost czynszów w latach 2022–2023 był wynikiem:

• napływu uchodźców z Ukrainy
• powrotu do miast po pandemii
• wysokich cen zakupu mieszkań, które wypchnęły wiele osób na rynek najmu
• ograniczonej podaży mieszkań na wynajem

W I kwartale 2025 r. sytuacja ulega zmianie w wielu regionach.

2. Miasta, gdzie czynsze spadają

Według danych z serwisów  spadki czynszów r/r notuje się w takich miastach jak:

• Łódź: -4,2%
• Katowice: -3,7%
• Lublin: -2,9%
• Bydgoszcz: -2,5%

Dla porównania: w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu czynsze nadal rosną, ale dużo wolniej – około 2–3% rocznie, wobec 12–18% w poprzednich latach.

3. Dlaczego rynek się ochładza?

Powodów jest kilka:

• Większa podaż – w latach 2023–2024 wielu właścicieli i deweloperów wprowadziło nowe mieszkania na rynek
• Nasycenie popytu – fala uchodźców z Ukrainy ustabilizowała się
• Brak wzrostu płac – wielu najemców osiągnęło granice finansowe
• Spadek atrakcyjności mniejszych miast – boom z czasów kryzysu słabnie

4. Zmieniające się zachowania najemców

Obserwujemy nową postawę najemców:

• Częściej negocjują czynsz lub warunki (np. brak kaucji)
• Zwiększa się mobilność – najemcy zmieniają mieszkania częściej
• Coraz więcej osób rozważa przeprowadzkę poza centrum miast, by obniżyć koszty

Według , liczba odsłon ogłoszeń najmu spadła o 17% w I kwartale 2025 r. w porównaniu do roku poprzedniego.

5. Reakcja właścicieli mieszkań

Właściciele dostosowują się do sytuacji:

• Oferują elastyczne umowy najmu i dodatki (np. media w cenie)
• Modernizują lokale, by konkurować jakością
• Godzą się na niższy czynsz, by uniknąć pustostanów

Choć rynek nadal generuje zyski, nie jest już tak łatwo zarobić jak wcześniej.

6. Wzrost zainteresowania przedmieściami

Podczas gdy czynsze w centrach miast się stabilizują, rośnie popyt na przedmieścia i mniejsze miejscowości pod dużymi aglomeracjami.

Przykłady:

• Piaseczno i Pruszków (okolice Warszawy)
• Skawina (blisko Krakowa)
• Zabrze (sąsiedztwo Katowic)

Oferują one lepszy stosunek ceny do jakości i dobrą komunikację z centrum.

7. Wpływ programów kredytowych

Programy takie jak „Mieszkanie na Start” zachęcają młode osoby do zakupu własnych lokali. Zmniejsza to konkurencję na rynku najmu, zwłaszcza w miastach średniej wielkości.

8. Prognozy na 2025 rok

Eksperci przewidują:

• Dalsze spadki czynszów w Lublinie, Kielcach i Białymstoku
• Stabilizację w Warszawie i Krakowie
• Lekkie wzrosty w miastach nadmorskich (efekt sezonowości)

Rok 2025 upłynie pod znakiem rynku przyjaznego najemcom, choć w 2026 sytuacja może się odwrócić.

9. Opinie ekspertów

"To nie jest załamanie rynku – to zdrowa korekta. Rynek wynajmu wreszcie łapie oddech."
– Tomasz Kaczmarek, ekonomista, Nieruchomości Polska

"Nie będzie wielkich spadków, ale rabaty będą normą. Właściciele dostrzegli koniec boomu."
– Anna Maj, analityczka JLL Polska

10. Podsumowanie

Rynek najmu w Polsce w 2025 roku się zmienia. Kończy się faza gwałtownych wzrostów czynszów. Rozpoczyna się era stabilizacji i większych możliwości dla najemców.

Dla najemców – to dobra wiadomość. Dla właścicieli – czas na dopasowanie strategii. Obie strony mogą zyskać, jeśli podejdą do rynku elastycznie i realistycznie.